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文章来源：江津农业网 | 2022-06-29

商业下沉为中西部城镇化带来良机

近些年来，我国超大型和大型城市的商业资源出现过剩，商业竞争亦非常激烈，这些城市的商业几近饱和。也因此，一些商业资源与商业企业开始向二三线、三四线城市，甚至县镇发展。

中心城市商业资源的过剩已是不争的事实，过剩的商业资源和民间资本向县域流黄蝉兰动，或将成为一种投资趋势。县域商业的发展必然与新型城镇化分不开。8月6日，围绕城镇化县域经济发展话题展开的“江西城镇化市场发展论坛”在江西宜丰召开。

近年来，“先造城，再引市”的做法在我国城镇化的进程中已不新鲜，类似鄂尔多斯“鬼城”的大量空置房现象，在不少三四线城市中相继涌现，“有房无市”成为城镇化中商业现状的真实写照。到底城镇化建设是先造城还是先有市？对于城镇化来说，到底是地产重要，还是商业更重要？不同的选择走向不同的道路。

“城镇化的重点在‘商’，即产业，一个地方的产业发展起来了，就有了就业，有了收入，自然就会形成人的聚集，城镇化自然而然就形成了。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示。

商业下沉为中西部城镇化创造良机

众所周知，近些年来，我国超大型和大型城市的商业资源出现过剩，商业竞争亦非常激烈，这些城市的商业几近饱和。也因此，一些商业资源与商业企业开始向二三线、三四线城市，甚至县镇发展。其实，正是商业下沉的趋势为经济欠发达的中西部城镇带来发展良机。身处中部地区的县域江西宜丰刚好搭乘了这股顺风，在商业资源与诸多商会的推动下打造“宜丰物华模式”。

南昌市工商联城镇化市场发展促进会会长陈斌介绍，“宜丰物华模式”是江西物华大市场（宜丰）有限公司在市工商联的指导下，联合南昌洪城大市场商会、服装商会、摩托车商会等共同创造与成功运营的全省二级批发市场渠道建设工程的第一个示范项目，因设在宜丰县，所以称为“宜丰物华模式”。这个项目经营面积约17万平方米，经营品种包括服装、百货、小商品、副食调料、摩托车及汽车零配件、小型农业器具、建材家具五金等几大类。

据了解，江西省会南昌聚集了数以万计的省级总代理，过剩的商业资源既加剧了过度竞争，也增加了全省各地分销商的批货成本。因此，60%的省级代理表达了在省内“抱团”建立二级批发渠道的强烈愿望。这种扩张需求刚好为宜丰城镇化带来了商业资源。

南昌经销商聚集了辐射全省的批发资源，这支力量无论在全省何处建立二级批发市场，当地的分销商和客户资源都会就近聚集。同时，南昌经销商拥有优化商品结构配置和平衡货源投放的市场经验，市场做旺了，他们将获得商业运营的增量、房地产投资的增值和渠道扩张品牌三重利益。这也是他们同心协力做旺市场的原动力。

当然，市场做旺了，商贸业就会发展起来，不仅给投资地带来了就业、税收、消费资源，还会产生“前店后厂”、“前店后库”、“前店后家”的需求，必然拉动加工工业、物流业、住宅业、文教娱乐业的配套跟进，从而形成“产业轮动”效应，满足当地政府“土地换产业实验步骤按2的规定”的诉求，逐步实现商业运营拉动产业发展的目标，最终实现城镇化，毕竟产业化才是城镇化最坚实的支撑。

其实不仅仅宜丰赶上了好时候，中西部城市都面临发展的大机遇。乔润令介绍，由于成本等诸多问题，如今沿海城市的产业开始向中西部地区转移，很多企业的工厂都在转移，甚至将整个产业链都全部转移出去，这为中西部地区带来的就是就业，就是收入。中西部城市与县域经济将迎来大发展。

先有市后造城以产业化推动城镇化

在城镇化的进程中，关于先有市还是先有城、是土地城镇化还是人的城镇化等问题一直争论不断，从现实的经验来看，最终给新型城镇化指明了方向。今年6月，国务院在向全国人大常委会所作的《关于城镇化建设工作情况的报告》中提出，推动城镇化转型发展，要“以人口城镇化为核心”，同时要促进产业发展、就业转移和人口集聚相统一。

<万寿菊p>宜丰在城镇化建设中也认识到了产业的重要性，因此提出“先有市后造城”的城镇化思路。

“先有兴‘市’需求和商业资源，再做‘造城’规划的出发点和落脚点就是商业运营渠道扩张。”陈斌表示，通常城镇化进程中的商业建设都是先造城再招商招市，没有丰富的商业资源储备和支撑，出发点和落脚点都是房地产，具有盲目性，存有“鬼城”后患。而宜丰凭借着下沉的商业资源的支撑，以及周围市场的巨大消费需求，率先把“市”做起来，“有货就有商、有商就有市”。

陈斌认为，先有市后造城的做法对于县域城镇化建设具有明显的拉动作用。以宜丰为例，陈斌列举了三个作用。

首先是拉动第三产业的兴起。500多家省级代理商开户经营，平均每天聚集的货物价值就达几亿元，而且都是与南昌一样的一级批发价，形成方圆150公里以内，可辐射宜春、新余、萍乡等地级市，上高、万载、奉新、铜鼓等县城，约400万人口和近万家零售商的优势独特的批发中心，为宜丰提供了兴商之助。以第三产业的兴起拉动产业化发展，是新型城镇化建设的有效途径之一。

第二，宜丰物华大市场开业后，500多家省级代理商为了满足自身经营和发展的需求，可直接为当地提供5000多个就业岗位，直接提供数以百计区域代理商的创业平台。部分商品需要加工制售，所有商品都需要物流服务，“前店后厂、前店后库”的需求既可拉动加工工业和物流业的兴起，又可间接增加5000多个就业岗位。创造更多稳定的就业岗位和稳定的税收来源，是新型城镇化建设的基础保障之一。

第三，宜丰物华大市场的兴旺，还可为当地几个山区县城的农副产品提供一个集中向外辐射的批发渠道，也为当地推进农业现代化提供了招商引资的服务平台。

当然，商业资源下沉到县域会面临选址、市场业态布局、渠道投资成本等扩张瓶颈。江西物华综合大市场有限公上、下夹头和试样钳口的中心线应于实验机的加力轴线同轴；夹头应保持夹持可靠司董事长刘相鑫表示，如果仅靠经销商或开发商任何一方，是协调不好“扩张需求和渠道供给”的关系的，只有依托工商联引导组织各商会结成联盟力量，聚集经销商的商业资源和投资资本，实现商业运营和渠道开发一体化运作，才能有效地避免“扩张需求与渠道供应”的错位，才能做到“先有市，后造城”，开发一方土地，因此繁荣一方经济。

尽管“宜丰物华模式”很好地诠释了“靠产业化推动城镇化”的真理，但乔润令却认为，像宜丰这样的县域城镇，做城镇化不如先搞产业。“不要一上来就喊着城镇化，城镇化是市场自然行为，有了产业，自然就聚集了商业、人口，城镇自然就形成了。”

不做单纯的商业地产开发商

城镇化进程中离不开产业的推动，但这个产业有些地方则理解为房地产，盲目地搞各种地产项目。

对此，住房和城乡建设部政策研究贝母兰属中心秦虹表示，商业地产是城镇化过程中很重要的产业，但人们往尖头唐竹往把重点放在地产上，其实商业地产的成功在于商业，商业地产一定要与产业相结合。

在这方面，“宜丰物华模式”选择了定向销售商铺，拒绝投资客的做法。邓彬认为，投资客投入的只是买房款，不能带来商业资源，而定向购房的南昌经销商带来的是快速聚集的商业资源。

乔润令对宜丰的这个做法很是赞许，他称这种模式为“分享式开发”。在市场建设之初，入驻商户便与开发商共同参与开发，既能享受开发收益，还有自己的物业收益，这种“分享式开发”对商户来说很好。其他的商业项目都需要另外招商，高价的土地必定让商业地产价格不菲，而开发商加价卖给投资人，投资人再租给商户，这中间的过程肯定会增加商户的成本，因此很多项目出现招商难的问题。而宜丰模式让开发商直接与商户对接，减少了中间的环节与成本。并且最为关键的是，商户在商业地产开发之初就带来了产业，产业与地产同时走，这个模式很好。乔润令还建议，宜丰今后可在集体建设用地上做些文章，让农民也参与到城镇化建设中，从而分享收益。

当然，在城镇化与产业发展中，还需要注意对产业的选择以及商业水平的把握。乔润令介绍，一些地方过多注重高档商业的开发，不顾当地实际情况，开发高档社区，高档的商业，这无形中提高了城镇化的成本，也抬高了农民进城的门槛。在产业发展中，宜丰选择了第三产业的批发业，这让秦虹与乔润令都很看好。

一花独放不是春，“宜丰物华模式”在江西城镇化的道路上，会不会仅仅成为一个孤案？这是与会各方共同关心的一个话题。南昌市工商联主席陈斌透露，他们已获准成立了南昌市工商联城镇化市场发展促进会，为在全省范围内成功复制“宜丰物华模式”，推动县域经济发展，提供组织、管理、运营、利益和政策“四个保证”。（金陆成）

来源：中国商报

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