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文章来源：江津农业网 | 2023-05-05
长租公寓发展势头猛 租金会大涨吗？
拎包入住、服务到位、管理规范、社群文化氛围浓厚、免除与中介和房东打交道的烦恼 这是85后证券从业者李东给罗列出的选择长租公寓的理由， 住得舒服的话，多花点钱也值得。 李东说道。
2015年前后，房屋租赁市场出现了一批拥有高质量房源、统一装修风格、标准化服务配备的公寓运营商。而由这些运营商长期持有、统一改造后面向租客开放的集中式或分散式出租房源就是长租公寓。
根据相关统计数据，长租公寓的租金要比周边同类型个人房源高出一到二成。 长租公寓的配置比较高，基本上满足拎包入住需求，还有提供休闲、娱乐、聚会的公共空间，以及定期保洁、免费维修等服务。此外，长租公寓的拿房成本、改造成本和运营成本也比一般民房要高。 某长租公寓的管家解释。
中国商报多方采访后发现，长租公寓在某种程度上提供了便捷、省心又舒适的居住空间，但也加大了一部分人的经济负担和租房难度，已有租客担心，资本大量进入会助长 炒租 风气。
房租涨得太可怕了
接触到的其他住在自如、蛋壳、湾流国际等长租公寓的租户表示，房租一年一涨很 正常 ，一次涨五六百都算少的。
东奔西走看了几天长租房后，徐源发出了不少感慨。他发现，在公司所在的北京西三环附近，即便是一间面积不到12平方米、距离地铁站将近两公里的 老破小 次卧，在自如上月租没有3000块钱都拿不下来。
徐源口中的自如，是房产中介链家旗下的一个长租公寓品牌，拥有自如友家（合租）、自如整租、自如寓等产品。徐源告诉中国商报，他原来租的是北京南三环内方庄附近的自如友家，因为合同到期房东要卖房，不能再续约，只好再找别的房子。由于其单位为kJ/m2或J/cm2还比较认可自如的服务，他决定还在自如租房。
但是没想到长租公寓的房租已经抬得这么为中国及全球的客户全力提供我们的优良产品及专业服务高。 徐源说。
租住在大兴旧宫某小区自如友家的董乔也在为房租的问题担忧，她与另外两家合租一套三居室，房间不到10平方米，加上服务费月租2100元。董乔说，最近听周围的朋友都在抱怨房租涨价，她的租期也将在两个多月后到期，就提前给自如管家打询问涨租事宜。
董乔告诉，管家的说法是，涨租肯定是要涨的，在租期结束前60天系统会自动根据房子的朝向、楼层等整体情况决定涨幅，一般涨一千到两千左右。
我当时还以为是整套房子涨这么多或者是一年涨这么多，被告知就是一个房间、一个月涨这么多！ 虽然管家随后又表示，系统测算出来的涨幅会比较大，到时候可以找管家协商，根据实际情况再调整，但董乔依然觉得这个涨幅难以接受。
去年就是为了省些钱，才越搬越远，如果真像管家说的那样要涨一到两千，那我肯定又得换地方了。 董乔表示。
中国商报接触到的其他住在自如、蛋壳、湾流国际等长租公寓的租户也都表示，房租一年一涨很 正常 ，一次涨五六百都算少的。
相比较某些房东直租或通过中介租的房源随意涨价，长租公寓是非常稳定的，租期内肯定不会涨；第二年续租的话，我们也会控制涨价幅度，要在收益和租户接受程度之间达到一个平衡。 万科旗下长租公寓品牌泊寓的工作人员陈翔告诉。
另一个长租公寓品牌湾流国际的工作人员则更为明确地给出数字： 房租第二年确定会涨，涨幅在8%到10%之间。
其实不光是长租公寓，整个租房价格都在一路上扬。国家统计局日前发布消息称，2018年4月份，全国租赁房房租同比上涨2.4%，1至4月累计同比上涨2.5%。
这还是全国平均水平，在人口净流入的一线城市，房租的上涨幅度要更大。链家研究院发布的北京租金报告显示，从总体上看，2018年前三个月，北京租赁市场租金水平同比上涨幅度为8%。不过相较于去年同期的17%有大幅回落。
去年，易居房地产研究院发布了《全国50城房租收入比研究》，将房租收入比在25%有问题及时解决及以下的城市定义为 租金相对合理城市 ，大于25%的城市定义为 租金相对过高城市 ，大于45%的定义为 租金严重过高城市 。报告显示，2017年6月份，北京人均住房租金为2748/月，居50城榜首，房租收入比为58%，已经属于租金严重过高城市。
赚不了大钱 吗
长租公寓现金回流速度慢、利润率较低，目前大部分收入主要依赖租金，也由此造成了长租公寓房租比周边其他的要高的现状。
租户们抱怨房租涨得快，钱都进了公寓运营商的口袋，但运营商炼胶机却表示，长租公寓赚不了大钱。
万科董事会主席郁亮曾在今年3月份召开的业绩发布会上提到，长租公寓在商品房不能解决住有所居问题的背景下产生，应该赚的是长钱和稳定的钱，现在国家从多个方面给予支持，未来长租公寓市场会越来越好，但指望长租公寓赚大钱是不现实的。
旭辉领寓CEO张爱华也曾在公开场合表示，要放长眼光去看待长租公寓，当形成一定规模、自身的综合能力提升之后才会有更多的价值挖掘。
湾流国际创始人黄海滨则直接说，长租公寓的核心就是赚小钱。
据统计，长租公寓逐渐成为房企布局风口，但最佳模式仍在探索中，目前30强房企超过2/3已经布局了长租公寓，并且扩张十分迅速。但是在盈利上并不乐观，重点城市租金回报率低于2%，北上广深低于1.5%，经测算，轻资产模式回本需要7年以上，重资产则需要更长时间。
我们这家店今年预计水银笔得亏损100万左右，这也是以后肯定要调整租金的原因。但涨价也需要考虑租客的接受范围，因为我们是集中式的，不能让它太空了。 陈翔说。
长租公寓现金回流速度慢、利润率较低，目前大部分收入主要依赖租金，也由此造成了长租公寓房租比周边其他的要高的现状。在传统租房市场上，租赁时间一般为一年。从这一角度看，长租公寓并不像字面意思那样 长租 ，中国商报从几家长租公寓的管理人以及租户处得知，他们的租期最多也是一年。
有受访的租户认为一年一签比较合理，因为长租公寓的大部分租户都是年轻人，面临的不确定因素比较多，没必要一签几年。而有些已经稳定下来的租户则表示希望延长签约年限，减少涨房租的空间。
与租户的合同一年一签，这样第二年就可以调整租金，而从房东手里租房时，公寓运营商则会尽量延长与房东的租期。以委托房屋的名义咨询自如客服人员，据该客服人员介绍，如果是老旧标准的住房，需要一下签三年的合同，而且三年内租金不变，只有签四年或五年，才能从第二年开始每年有3%的涨幅。如果只签一金属喷头年合同，则需要满足精装修、家电家具齐全的标准。
不过，作为一个普通租房者，董乔并不关心运营商们能不能赚钱，能赚多少钱，她最担心的是，在大批房企纷纷入局的情况下，会不会出现 炒租 ，造成租房市场租金连续水涨船高？ 那就别提买房了，未来可能连租都租不起了。 （ 王立芳 文中人名均为化名）
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